Was ist der Unterschied zwischen einer Mietverwaltung und einer WEG-Verwaltung?

Wer Immobilien besitzt oder verwaltet, stolpert früher oder später über verschiedene Begriffe: Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Doch was genau verbirgt sich eigentlich dahinter? Wo endet die Zuständigkeit des einen und wo beginnt die des anderen?

Genau diese Fragen klären Dominic Hoffmann Experte für Baufinanzierung und Michael Stolz Immobilienverwalter in ihrem aktuellen Talk. Michael Stolz ist bereits seit 1996 in der Branche tätig und teilt sein Wissen regelmäßig in Schulungen.

Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Gespräch zusammen, damit Sie genau wissen, welche Art der Verwaltung Sie wirklich brauchen.

Das „Haus am Henkel“: Die klassische Mietverwaltung

Zunächst ist es wichtig, eine klare Abgrenzung zu schaffen. Wenn wir von der klassischen Mietverwaltung sprechen, geht es meist um die Verwaltung ganzer Häuser, die nur einen Eigentümer (und ein Grundbuch) haben.

Michael Stolz nutzt hierfür gerne das bildliche Beispiel vom „Haus am Henkel“. Der Verwalter kümmert sich hierbei „in toto“ um alles: Das Gebäude, den Hof, den Innenbereich und den Außenbereich. Das Aufgabenspektrum ist hier sehr umfangreich und deckt technische, kaufmännische sowie rechtliche Aspekte ab, die der Verwalter als Dienstleister für den Eigentümer erledigt.

Die WEG-Verwaltung: Bis zur Haustürschwelle und nicht weiter

Sobald ein Gebäude in verschiedene Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, wird es komplexer. Hier kommt der WEG-Verwalter (Wohneigentumsverwalter) ins Spiel. Seine Aufgabe bezieht sich rein auf das Gemeinschaftseigentum – also das, was allen Eigentümern zusammen gehört.

Die wichtigste Grenze, die Sie sich hier merken sollten, ist die Haustürschwelle.

• Der WEG-Verwalter kümmert sich um das Haus an sich (Dach, Fassade, Treppenhaus).
• Mit allem, was hinter der Wohnungstür passiert (dem sogenannten Sondereigentum), hat er nichts zu tun.
• Wichtig für Kapitalanleger: Der Mieter Ihrer Wohnung ist kein Ansprechpartner für den WEG-Verwalter.

Die Sondereigentumsverwaltung: Der Service für Kapitalanleger

Hier entsteht oft die größte Begriffsverwirrung. Viele Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten und sich nicht selbst um Mieterbelange kümmern wollen, suchen eine „Mietverwaltung“ für ihre einzelne Wohnung. Der fachlich korrekte Begriff hierfür ist jedoch die Sondereigentumsverwaltung.

Michael Stolz beschreibt dies treffend als „Mietverwaltung eines Hauses im Mikro-Format“. Der Sondereigentumsverwalter tritt quasi über die Haustürschwelle und kümmert sich um alles, was innerhalb der Wohnung stattfindet.

Zu den typischen Aufgaben gehören:

• Mieten einziehen und Neuvermietung
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Auftragsvergabe an Handwerker für Reparaturen in der Wohnung
• Mängelbeseitigung

Oft wird dieser Service direkt vom WEG-Verwalter mit angeboten, da dieser bereits mit dem Objekt vertraut ist, es kann aber auch eine externe Firma beauftragt werden.

Warum die Zusammenarbeit so wichtig ist

Auch wenn die Aufgabenbereiche getrennt sind (Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum), ist eine enge Verzahnung der Verwalter essenziell.

Ein klassisches Beispiel von Michael Stolz ist ein Wasserschaden. Wenn eine Leitung undicht ist, betrifft das oft sowohl das Sondereigentum (z. B. den kaputten Parkettboden) als auch das Gemeinschaftseigentum (z. B. die Balkendecke). Hier müssen WEG-Verwalter und Sondereigentumsverwalter Hand in Hand arbeiten, um den Schaden zu beheben und Versicherungsfragen zu klären. Zudem macht es Sinn, auf denselben Handwerkerpool zurückzugreifen – etwa wenn die Heizung in der Wohnung ausfällt und der Monteur die Gesamtanlage des Hauses bereits kennt.

Fazit: Die Unterschiede auf einen Blick

Zusammenfassend lässt sich die Unterscheidung laut Michael Stolz so auf den Punkt bringen:

• Mietverwaltung (klassisch): Das ganze Haus („am Henkel“), innen und außen, für einen Eigentümer.
• WEG-Verwaltung: Nur das Haus und das Gemeinschaftseigentum, aber ohne die Wohnungen.
• Sondereigentumsverwaltung: Alles hinter der Haustürschwelle (die einzelne Wohnung), oft fälschlicherweise auch Mietverwaltung genannt.

Sie haben noch Fragen zur Verwaltung Ihrer Immobilie oder suchen einen kompetenten Ansprechpartner? Die Kontaktdaten zu Michael Stolz, Dominic Hoffmann und weiteren Mitgliedern des Bundesverbands Finanz-Planer e.V. sind nachfolgend verlinkt.

Michael Stolz Dipl.-Kfm. Michael Stolz GmbH

Dominic Hoffmann Finitium GmbH

Haben Sie Erfahrungen mit der Trennung von WEG- und Sondereigentumsverwaltung gemacht? Schreiben Sie es uns gerne eine Nachricht!