Fachartikel des Bundesverbandes Finanz-Planer e.V.

Die Immobilie als geeignete Altersvorsorge?

Eine vermietete Immobilie, so verspricht es die Werbung, ist eine sichere Altersvorsorge. Ist das tatsächlich so? „Die eigenen vier Wände“ oder „mietfrei wohnen im Alter“ – was ist daran erstrebenswert?

Dabei sollte man einiges beachten. Vor allem müssen die Grundanforderungen positiv ausfallen. Auf Dauer bezahlbar, schuldenfrei zum Rentenbeginn, angemessene Größe, überschaubare Bewirtungskosten heißen sie.

Ein Argument für die Investition in eine vermietete Immobilie sind die Aussichten auf Steuerersparnisse. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher können Steuervorteile ausfallen.

Bei der Finanzierung vermieteter Objekte können die Zinsen als Werbungskosten und Renovierungskosten als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig sein.

Dazu muss man sich einfach vor Augen führen, dass „Steuern sparen“ oft recht teuer ist und mehr kostet, als es bringt.

Betrachten wir das an einem Beispiel:
Die Bauherren / Ersterwerber einer Immobilie / Eigentumswohnung (ETW). A und B, verheiratet, sind beide Spitzenverdiener und haben gleiche, identische steuerliche Voraussetzungen.

B nimmt 100.000,00 € zu 4,5% Zinsen p.a. auf und legt sein Spargeld zu 1,5 % p.a. an. Dafür erhält er nach Steuer (25% Zinsabschlagsteuer zzgl. Soli 5,5%, zzgl. 8% KiSt = 0,00 € Zinsabschlagsteuer) 1.500,00 €.

Das heisst, A spart jährlich 4.500,-- € und erhält dafür 1,5 %, d.h. 67,50 € Zinsen.

B bezahlt 4.500,-- € Zinsen an die Bank und erhält dafür eine Steuererstattung von 2.025,-- € (ohne KiSt und Soli).

  A benötigt keinen Kredit für die vermietete ETW B nimmt 100.000,00 € zu 4,5% Zinsen p.a. auf und legt sein Spargeld zu 1,5 % p.a. an.
Sollzins 0,00 4.500,00
Steuerersparnis 0,00 + 2.025,00
     
Sparbetrag + 4.500,00 0,00
Guthabenzins + 67,50 + 1.500,00
Zinsabschlagsteuer 0,00 0,00
Steuer auf Mieteinnahmen 4.500,00 - 2.025,00  
Nach 1 Jahr + 2.542,50 - 975,00

Das heisst, dass A sich ohne Steuerersparnis bereits im ersten Jahr um 3.517,50 € besser stellt als B mit „Steuern sparen“!

  1. Würde A sein Eigenkapital von 100.000,00 € anlegen und dafür ebenfalls, um Werbungskosten zu haben, denselben Betrag finanzieren, müsste er eine mündelsichere Anlage für sein Guthaben finden, die eine garantierte Mindestrendite von p.a. 8,7 % abwirft, um auf das selbe positive Ergebnis zu kommen (steuerlicher Ansatz: Tarifzone 5, Proportionalzone 2; diese Proportionalzone wurde als so genannte "Reichensteuer" seit 2007 hinzugefügt. Ab einem zu versteuernden Einkommen [zvE] von 250.401 € [ledig] bzw. 500.802 € [verheiratet] beträgt der Grenzsteuersatz 45 %, d. h. von jedem €, um das sich das zvE in dieser Zone erhöht, wird – ohne Berücksichtigung der Rundungsregelung, Soli und KiSt – eine Steuer von 0,45 € fällig).
  2. Damit ist leicht zu erkennen, dass derjenige, der weniger Einkommen hat, sich steuerlich noch schlechter stellt.
  3. Sollte B als Tilgungsaussetzung / -ersatz einen vorfinanzierten Bausparvertrag verwenden, sind die Bausparguthabenzinsen sofort und ohne Freibetrag als Einkünfte aus V+V zu versteuern.

Als Vermieter greift lediglich die prozentuale Gebäudeabschreibungsmöglichkeit (AfA) zur Senkung der Steuerschuld ohne Unterschied. Hier hat man dann aber statt Schulden einen echten Gegenwert für sein Geld, nämlich die Immobilie.

Positiv: Eine eigengenutzte Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an die nahen Angehörigen (Ehegatte, Kinder) vererbt werden.

Für Interessenten ohne oder mit nur geringem Eigenkapital, aber guter bis sehr guter Bonität bieten die derzeit niedrigen Darlehenszinsen und die relativ niedrigen Immobilienpreise die Chance, zu einer bezahlbaren, evtl. staatlich geförderten (Wohnriester) eigengenutzten Immobilie zu kommen.

Umkehreffekt: Falsche Planung der Zinsfestschreibungszeit, zu geringe Tilgung, Wertminderung und Preisverfall, keine Wertsteigerung der Immobilie, können das Vorhaben wieder gefährden.

Woran sollte man also, je nach Art der Immobiliennutzung, denken?

  • Der Immobilienmarkt unterliegt einem stetigen Wandel.
  • Kann man die Immobilie ohne großen Zeitaufwand besichtigen und selbst betreuen?
  • Wie möchte ich die Immobilie nutzen?
  • Lohnt es sich zu vermieten?
  • Kann ich die Immobilie ggf. selbst nutzen / mitbenutzen?
  • Soll die Immobilie Kapitalanlage mit Wertzuwachs sein?
  • Lässt sich die Immobilie bei einer Änderung der persönlichen Verhältnisse schnell und ohne Wertverlust wieder veräußern?
  • Welche Rendite bringt mir bei gleichem Nettoaufwand eine alternative Geld- oder Sachwertanlage?
  • Wie hoch ist die Netto-Mietrendite und wie rechnet man diese aus?
  • Welche steuerlichen Stolperfallen (z.B. fehlende Gewinnerzielungsabsicht / Spekulationsfrist u.a.) für Kapitalanleger gibt es?
  • Wie hoch ist das Mietausfallwagnis / Mietnomaden?
  • Mit welchem Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand ist zu rechnen?
  • Wie ist die Rendite im (schuldenfreien) Alter?
  • Wie ist es um die Wirtschaftlichkeit bestellt (mtl. Einnahmen ./. Gesamtaufwand an Kosten)?
  • Reicht das Alterseinkommen für den Unterhalt der Immobilie?
  • Ist eine Immobilienrente möglich?
  • Welche Mietentwicklung / Miethöhe ist dauerhaft zu erwarten?
  • Wie findet man den richtigen Mieter?
  • Wie formuliert man einen Mietvertrag richtig?

Fazit: Eine Immobilie verspricht eine solide und sichere Altersvorsorge. Wer jedoch nicht richtig plant und handelt, erlebt schnell entweder ein Kostenfiasko - oder sogar den finanziellen Ruin.

Selbst Gering- und Durchschnittsverdienern wird oft eingeredet, vermietete Immobilien könnten aus Steuerersparnissen und Mieteinnahmen ein selbsttragendes Vermögen zur Altersvorsorge bilden. Das ist oft ein folgenschwerer Trugschluss. Nicht wenige Menschen haben solch einen Immobilienerwerb schon teuer mit viel Geld, der Gesundheit und leider auch schon mit ihrem Leben bezahlen müssen.

Gegen den Erwerb einer Immobilie spricht:
Auch wenn die Immobilie vor Eintritt in das Rentenalter abbezahlt ist - das sollte als Mindestvoraussetzung der Planung gegeben sein - freut man sich auf zins- und mietfreies Wohnen im Alter.

Dem ist nicht immer so, sagt Bruno Steiner vom Bundesverband Finanz-Planer, der auf Finanzberatung spezialisierten Experten. Denn die Tatsache, im Alter sehr günstig zu wohnen, ist oft ein Wunschdenken. Auch für seine entschuldete Immobilie muss der Eigentümer noch häufig und tief in den Geldbeutel greifen. Kaum ist die Finanzierungsphase abgeschlossen, fallen evtl. erste, große Reparaturen und Modernisierungsarbeiten an: z.B. eine neue Heizungsanlage, Außenanstrich, Außenputz oder ein neues Dach. Reparaturkosten lösen somit Zins und Tilgung ab oder bleiben durch Neuverschuldung, weil das nötige Bargeld fehlt, bestehen.

Für den Erwerb einer Immobilie spricht: Sachwertanlage, Kündigungsschutz, emotioneller Wert, Vererbbarkeit, Mieteinnahmen, Mietzahlungen entfallen, Immobilienrente.

Diese Fakten sprechen eindeutig für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorgeprodukt wie eben zum Beispiel der von werthaltigem Eigentum, das später an die Kinder vererbt werden kann. Oder der Tatsache, dass von der Immobilie sofort profitiert werden kann, wenn der Eigentümer keine Miete mehr oder nach der Entschuldung keine Zinsen mehr bezahlen muss.

Erkenntnis daraus:
Wer das alles rechtzeitig plant, bedenkt und danach vorausschauend handelt, wird sich mit Sicherheit an seiner Immobilie nach dem Motto „Mein Haus ist meine Burg“ ein Leben lang erfreuen können.

Wer sich so für eine Immobilien-Rente entscheidet und diesen Weg der Altersversorgung wählt, entscheidet sich für ein sicheres und transparentes System einer Zusatzrente.

Lassen Sie sich fachmännisch beraten: Zu einer fundierten Beratung über die Möglichkeiten einer Immobilie als „Rente“ gehört eine Analyse des Kundenwunsches in der Leistungsphase (z.B. vererbbar, kapitalisierbar). Die Ergebnisse hängen deshalb sehr stark vom Einzelfall und den Individualvorgaben ab. Pauschalkriterien oder eine einseitige Betrachtung des Vorhabens genügen den Anforderungen nicht. Aufgrund der Komplexität des Produkts und der Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten, Auswirkungen und Inanspruchnahme der Leistungen in der Rentnerphase benötigt der Berater entsprechendes Fachwissen und Kenntnisse.

In Zweifelsfällen sollten Vermittler oder Kunden auf einen Spezialisten zugreifen und evtl. einen Steuerberater und / oder Rechtsbeistand hinzuziehen.

Die Arbeitskraft ist unser größtes Kapital. Damit erfüllen wir uns Wünsche und Ziele und sichern unseren Lebensstandard während des aktiven Arbeitslebens und für den (Un)Ruhestand. Natürlich geht jeder davon aus, dass sich daran auch nichts ändert. Riskieren Sie das Erreichte nicht durch "falsche Helfer!"

Wann sprechen wir darüber?

Sie sehen, wir haben viel vor. Von Beratern dürfen Sie mehr erwarten als von Produktverkäufern: Mehr Qualität, mehr Leistung und mehr Kundenorientierung. Es würde mich freuen, wenn wir diesen Weg gemeinsam gehen. Denn nur gemeinsam sind wir stark.

Für weitere Informationen stehen Ihnen als Ansprechpartner die Mitglieder des BFP gerne zur Verfügung. Wir nehmen uns Zeit für Sie!

Sichern Sie sich die Vorteile einer unabhängigen Finanzberatung mit herausragendem Ruf.

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Autor
Bruno Steiner
Anschrift
Bruno Steiner

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