Effektivzins bei Immobilienkrediten mit Prolongation endlich "korrekt"

Manchmal kommen erfreuliche Neujahrsgeschenke ganz leise daher. Der Bundesrat hat zum Jahreswechsel 2012/2013 eine wichtige Änderung im letzten Absatz des Anhangs des § 6 Preisangabenverordnung beschlossen, der mit den legalen Effektivzinsmanipulationen in der Immobilienfinanzierung mit Prolongationen endlich aufräumt. Die Möglichkeiten der Manipulation wurden teilweise im Sparkassensektor genutzt.
Folgender Fall soll die Problematik verdeutlichen:

Herr Weber nimmt zum 31.12.2012 einen Kredit zu seiner Immobilienfinanzierung mit einer Laufzeit von 25 Jahren bei der GAMMA-Bank auf, da mit 65 Jahren der Kredit abbezahlt sein soll.

Die Konditionen lauten wie folgt:

Nettodarlehensbetrag: 100.000 €
Auszahlungskurs: 100 %
Gebundener Sollzins für 10 Jahre: 3,00 %
Tilgungssatz bezogen auf 25 Jahre: 2,69 %
Rate am Monatsende: 474,22 €
Zins- und Tilgungsverrechnung: sofort
Restschuld nach 10 Jahren: 68.667,18 €
effektiver Jahreszinssatz: 3,04 %

1. Prolongation alt (=bis 31.12.2012) mit Folgesollzinssatz von 2%

Die GAMMA-Bank behauptet, dass sie die Anschlussfinanzierung zu 1% über den derzeitigen Refinanzierungszins von 1% variabel darstellen kann.

Das würde bedeuten:

Angenommener Sollzinssatz für die restlichen 25 Jahre: 2,00 %
179 Monatsraten: 441,88 €
1 Schlussrate: 441,73 €
Restschuld nach 25 Jahren: 0,00 €
gesamter effektiver Jahreszinssatz über
25 Jahre bis 31.12.2012 erlaubt:
2,71 %
Gesamtbetrag der Zahlungen: 136.444,65 €

Der Effektivzinssatz konnte gesetzlich abgesichert bis zum 31.12.2012 so manipuliert werden, ohne dass sich „effektive“ Folgen für das Institut ergaben. Es ist schade, dass es etliche Institute nötig hatten, diese Schwäche im Gesetz auszunutzen.

2. Prolongation neu ab 1.1.2013 mit Folgesollzinssatz von 3,00 %

Nach der Anlage zu § 6 Preisangabenverordnung (PAngV) II letzter Satz j) muss nun der Sollzinssatz genannt werden, „der sich aus dem Wert des vereinbarten Indexes oder Referenzzinssatzes zum Zeitpunkt der Berechnung des effektiven Jahreszinses ergibt“.

Im Beispiel ist also mindestens der Sollzinssatz von 3,00 % oder mehr zu verwenden.

Die Berechnungen zeigen dann folgende Ergebnisse:

Angenommener Sollzinssatz für die restlichen 25 Jahre: 3,00 %
179 Monatsraten: 474,22 €
1 Schlussrate: 470,35 €
Restschuld nach 25 Jahren: 0,00 €
gesamter effektiver Jahreszinssatz über
25 Jahre ab 01.01.2013:
3,04 %
Gesamtbetrag der Zahlungen: 142.262,13 €

Es ist sehr erfreulich, dass der Gesetzgeber sich selbst korrigiert hat. Denn er hatte selbst erst zum 11.6.2010 diese Effektivzinsmanipulation ermöglicht. Aber wie heißt es doch so schön: Judex non calculat = Der Richter (Jurist) kann nicht rechnen.

Autor
Heinrich Bockholt
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Prof. Heinrich Bockholt

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